viernes, 27 de mayo de 2011

El Perfil del Proyecto

(“Hotel Palmera”)



Sustentantes:

Marcelle Espino 07-0501

Noelia Jiménez 08-0253

Liliana Sánchez 08-0674

Cristian Vázquez 08-0678

Sergio Cross 08-0728


Santo Domingo, Distrito Nacional.

25 de Mayo del 2011.




Hotel Palmera.

1. Planteamiento del Problema.

La Ciudad de Santo Domingo cuenta en la actualidad con 16 Hoteles, con un total de 3,169 habitaciones, que cuentan con el servicio de hospedaje Comercial, destinados a usuarios nacionales e internacionales con motivos de negocios. Según las estadísticas de la TSS (Tesorería de Seguridad Social) hay una necesidad de consumo para hoteles de negocios y centros de reuniones de unos 124,544 ejecutivos por año en el Distrito Nacional. No obstante hay una capacidad para solo 5,704 usuarios al contar solo con 3,169 habitaciones y áreas complementarias de hospedaje comercial. Una cantidad de 2, 800,000 personas vienen por motivos de negocios al año según el ministerio de turismo y solo hay capacidad para 1, 311,680 de ellos.

Esto representa una demanda insatisfecha de un 46.84 % y mayor para el 2015 cuando se proyecta un incremento de un 30%.

2. Objetivo General del Proyecto.

Contribuir a la satisfacción de la demanda de alojamiento del sector turismo de negocios y empresas nacionales.

Proveer un recinto con alta codificación caribeña, desenvolvimiento espacial legible y tecnologías de punta, que evolucionen las ofertas tradicionales del mercado.

3. Objetivos Específicos.

· Determinar la demanda insatisfecha de alojamientos del sector empresarial, nacional e internacional.

· Lograr reducir el déficit de habitaciones ejecutivas en un 1.15 %

· Alcanzar una imagen corporativa caribeña.

· Generar una mayor oferta Hotelera de negocios de calidad.

4. Metodología.

Para la elaboración del perfil primero se agotó una fase investigativa basada en un estudio preliminar de los libros de Sebastián López Agudelo y Gabriel Baca Urbina.

Luego de culminada la fase investigativa se procedió a la fase de discusión, la cual se basó en extensas reuniones de trabajo discutiendo sobre la información recopilada de la fase anterior y seleccionando la información que sería útil para la elaboración del perfil.

La ejecución de la obra está a cargo de la constructora Imbert Domínguez y Asociados, bajo la supervisión de Cross Rivera y asociados. El financiamiento del proyecto proviene del capital propio de Wyndham Worldwide Corporation empresa que contrata los servicios ofrecidos. Cuenta con un capital activo de US$ 22, 000,000.00 (Thomas Lee Partners) y 37, 000,000.00 (Apollo Real State) inversionistas de la firma. De los cuales US$ 75, 000,000.00 está destinado a la inversión del complejo. Viva Wyndham es la empresa que operará ya terminado el proyecto. Ofreciendo al mercado un servicio de alta calidad frente a la competencia. El horario de trabajo será de 24 horas diarias, 365 días del año, los cuales se distribuirán en tres turnos de ocho horas y un promedio de 350 empleados.

5. Descripción del Proyecto

El Palmera concibe espacios verdes en el interior y exterior. Una filosofía ambientalista en el diseño con tecnología de vanguardia en el ahorro energético. La oferta parte de la temática ambiental y no obstante sus bienes y servicios son objeto de ello. Para la oferta se implementarían amplios espacios caracterizados por su ambiente tropical en un núcleo para negocios locales, regionales e internacionales según su alcance ante el usuario de un hotel 5 estrellas.

Para la tecnología, la característica física de techos inclinados, dobles fachadas que protegen asoleamiento y fachadas ventiladas es el esquema en términos de imagen corporativa en el Palmera.

El Palmera funcionaria con fondos propios de la firma Wyndham Hotels and Resorts. La misma entidad corporativa que atendería a la calificación del personal de aproximadamente 350 a trabajar por turno para 150 habitaciones y espacios complementarios. Contiene habitaciones y suites todas con aire acondicionado, televisión con cable/satélite, mini bar, teléfono, caja de seguridad, servicio de habitaciones 24 horas., balcón, mini bar, teléfono con 2 líneas, entre otros. En las áreas e instalaciones que contiene el hotel están salones de conferencia, salones de reuniones, club privado, restaurantes, bar, gimnasio, lavandería, piscina, jacuzzi, techos verdes, entre otros. Además contará con usos de ocio como son bar, discoteca, y casino, así también como áreas recreativas, y espacios que soporten las necesidades específicas de los viajeros de negocios como son salas de conferencias.

La materia prima es dominicana casi en su totalidad a excepción de elementos tecnológicos importados como amueblamiento y elementos de fachadas.

6.Ámbito Geográfico y Alcance.

El Proyecto se ubica en el área del caribe, en la Republica Dominicana, ciudad de Santo Domingo, en el Distrito Nacional. La República Dominicana es un país que ofrece múltiples oportunidades de negocios e inversión debido a que:

- Está ubicada en una estratégica posición geográfica que le permite acceder fácilmente a los mercados de Estados Unidos, América Latina y el Caribe;

- Su economía cuenta con el apoyo de un proceso continuo de modernización y está siendo reforzada por medidas agresivas de apertura e integración comercial

- Se desenvuelve en un ambiente de estabilidad política y consolidación democrática. Por todo eso, la República Dominicana se perfila como la opción ideal para compañías y personas de cualquier nacionalidad que buscan expandir sus inversiones.

El Terreno evaluado se localiza en la en la Av. 27 de Febrero esquina Av. Abraham Lincoln, frente al supermercado nacional. Cuenta con aproximada mente 5200 m2. En este lote se encontraba el dealer de carros Frank Guerrero Motors, actualmente se encuentra baldío.

Se promueve llegar a un usuario multinacional y expandir la recepción nacional de acontecimientos de todo el ámbito de negocios que requieran formalidad y de buena atención. Se procura ser un referente en su género físico de establecimiento hotelero.

7.Tamaño del Proyecto

El próximo análisis muestra los principales hoteles con los que se compartiría el mercado el hotel Palmera. Tomando en cuenta el número de habitaciones, las cuales entre los 16 hoteles en cuestión promedian 209 habitaciones podemos aproximarnos a la extensión del proyecto. Los consultores consideran que 150 habitaciones es un número razonable debido a la tipología del hotel, esto permite poseer un buen balance entre las habitaciones y las actividades de negocios, recreación y ocio. Analizando estudios de área de hoteles ejecutivos y adaptándolos a la extensión de nuestro proyecto estipulamos que el metraje de construcción total rondara los 30,000 m². Se estima una población de 300 empleados fijos según el turno para 420 usuarios aproximadamente.

Hoteles en Santo Domingo, Distrito Nacional

ESTABLECIMIENTOS

Habitaciones (Dic 2009)

TELEFONO

INICIO DE OPERACION (AÑO)

1.1. SANTO DOMINGO

3,139

BARCELO GRAN HOTEL LINA

217

809-563-5000

1,973

HOTEL DELTA

141

809-535-0800

1989

HOTEL DOMINICAN FIESTA

311

809-562-8222

1976

HOTEL HISPANIOLA

165

809-221-7111

1956

HOTEL MELIA SANTO DOMINGO

245

809-221-6666

1978

HOTEL PLAZA

213

809-541-6226

1,988

HOTEL SANTO DOMINGO

220

809-221-1511

1,974

HOTEL V CENTENARIO INTER-CONTINENTAL

196

809-221-0000

1,992

HOTEL Y CASINO NACO

106

809-562-3100

1,973

NICOLAS DE OVANDO

104

809-687-3101

1,975

OCCIDENTAL HOTEL EL EMBAJADOR

289

809-221-2131

1,955

RENAISSANCE JARAGUA - HOTEL

294

809-221-2222

1,987

QUALITY HOTEL REAL STO. DGO.

124

SANTO DOMINGO COUTYARD BY MARRIOTT

145

HILTON SANTO DOMINGO (MALECON CENTER)

228

JUL, 2005

HOLIDAY INN SANTO DOMINGO

141

8.Mercado Meta

El Palmeta está dirigido principalmente a clase media y ascendente, ejecutivos y empresarios e inversionistas con un ingreso promedio anual desde RD$4MM, con preferencias a un alto grado de confort, obteniendo servicios que le permita mantener su estilo de vida, sin sacrificar la calidad acostumbrada, y que contribuirán a hacer su estadía más placentera y relajada, para que no se extrañe tanto el hecho de no estar en casa. Al igual que le permita tener sus reuniones nacionales e internacionales, en salas de conferencias con la mejor tecnología, que le permita realizar sus negocios.

La correspondencia de usuario extranjero es de 22,054.48 personas por año. El usuario nacional de su clase es de 4800 a necesidad anual de esta tipología de establecimiento. Este tipo de hotel no excluye a ningún otro huésped que quiera alojarse en este hotel, mientras tenga la base económica para alojarse. Son para turistas que buscan comodidad en Santo Domingo, dándoles las mismas satisfacciones que recibe en su hogar y más. Hay que comprender que este proyecto tendrá varios tipos de huéspedes económicamente. Pero principalmente desea aplicarse para media alta.

También está dirigido a cualquier tipo de evento. El recinto estará compuestos por varios espacios que permitirán al usuario realizar actividades de diversos tipos como: Bodas, exposiciones, reuniones, charlas, conferencias, promociones, entre otras. En este caso estará dirigido al público que visita estos eventos. La unidad hotelera responde ante los gustos de lujo, confort y temática tropical, cuyo elemento es trabajo de la fisionomía corporativa de la empresa Wyndham, para esta ocasión. No obstante el sistema de áreas como la del club, el casino y el gimnasio son herramientas a dar exclusividad a la categoría del recinto, fortaleciendo las preferencias.

9. Situación Esperada.

La ciudad tendría más habitaciones ejecutivas disponibles con la calidad y e instalaciones adecuadas. La densidad respecto a la manzana aumentaría con una capacidad superior a la población de 600 personas fijas agregadas. El uso corresponde a una mayor densidad de funcionamiento turístico y comercial en el Distrito Nacional, fortaleciendo la zona céntrica de la ciudad de sus actividades primarias. El proyecto motorizara el desarrollo comercial en este punto de la ciudad, iniciando una tendencia de cambio, fomentando el turismo urbano y las actividades deportivas en el centro de la ciudad. En base a la imagen y códigos arquitectónicos propuestos, la edificación actuara como un motivador de cambio en las tendencias actuales de la construcción en la República Dominicana y de los avances tecnológicos de la arquitectura verde en el género de hospedaje comercial local y global.

10. Marco Legal, Institucional y de Políticas.

- Ley No. 10-96 que modifica los Artículos 1 y 2 de la Ley No.116 del año 1975, establece impuesto a Hoteles, Moteles, Aparta-Hoteles.

- Ley No. 541 Orgánica de Turismo de la Republica Dominicana,

o Decreto No.3133 de fecha 24 de enero de 1973 - que establece una demarcación turística prioritaria llamada COSTA CARIBE, Guía legal del turismo en la Republica Dominicana, establecida por el Ministerio de Turismo para las normativas del sector hotelero.

- Ley 64-00, Ley General de Medio Ambiente, para el estudio ambiental y la licencia ambiental por el proyecto y sus reportes anuales.

- Ley 687 del Ministerio de Estado de Obras Públicas para la licencia de construcción del proyecto.

Instituciones:

- Ministerio de Estado y de Turismo

- Ministerio de Estado y Medio Ambiente

- Corporación de Acueductos, Alcantarillado de Santo Domingo (CAASD)

- Corporación Dominicana de Empresas Eléctricas Estatales (CDEEE)

- Ministerio de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones (MEOPC)

- Ayuntamiento del Distrito Nacional (ADN)

- Asociación Nacional de hoteles y Restaurantes (ASONAHORES)

11. Costo Estimado de la Inversión y posible fuente de financiamiento.

Detalles a Invertir

Costos en Dólares

Terreno:

US$ 10, 000,000.00

Construcción de Torre:

US$ 42, 000,000.00

Amueblamiento:

US$ 20, 000,000.00

Trabajo de Gabinete:

US$ 2, 000,000.00

Costo Estimado:

US$ 74, 000,000.00

12.Empresa o Persona Inversionista.

La empresa inversionista es Wyndham Worldwide Hotels and Resorts. Por Thomas Lee Partners y Apollo Real State Advisors, una firma de inversiones estadounidense con más de 20 años de experiencia en el área de negocios por sus conformantes. Se plantea con fondos propios de Wyndham Worldwide Corporation, cuyos empleados al año 2010 ascienden a los 34,000 a nivel internacional.

Activos: 22, 000,000 millones de dólares por parte de un inversionista ( Thomas Lee Partners) y 37,000,000, millones de dólares ( Apollo Real State). Son los inversionistas de la firma.

13.Conclusiones

A partir de la competencia analizada se plantea llegar a un número pertinente de habitaciones, al igual que áreas de apoyo que logren el total confort, logrando satisfacer al usuario. El proyecto cuenta con áreas de ocio suficientemente variadas para el desenvolvimiento de cualquier tipo de clientela, al igual que áreas de negocios acomodadas con mobiliarios modernos y tecnología de punta. Además se le brindará a la ciudad espacios públicos para un mejor desenvolvimiento del peatón con relación a las inmediaciones del proyecto en cuestión. Finalmente se optará por la creación de espacios que satisfagan necesidades primordiales al usuario para incitar el flujo continuo, ya que contará con todas las comodidades y espacios necesarios para un desarrollo óptimo.

El proyecto presenta la dificultad de la importación de materia prima desde el extranjero para diversas áreas lo que incrementa los precios en algunos artículos para el proceso de construcción. La zona por lado positivo, abastece en términos de servicios, hay atención por parte de las autoridades.

14.Recomendaciones

Los empleados deberán ser conformados de acuerdo a los estatutos de Wyndham Worldwide.

De parte de la propuesta que se está consultando hay que realizar un cambio en el tamaño del proyecto del promedio de las 209 habitaciones y reducir la a 150 habitaciones. La propuesta se reduciría a menor de 18 pisos por razones técnicas.

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