lunes, 30 de mayo de 2011

GUIA 3 "EL PERFIL" GRUPO 1

Universidad Iberoamericana
UNIBE


Escuela:
Arquitectura

Asignatura:
Formulación de Proyectos

Facilitador:
Ing. Leonardo Mercedes
Grupo I.

Sustentantes:
- Laura Jiménez :
05-0649
- Leslie Núñez :
07-0887
- Nelson de Peña :
08-0659
- José Ml. Cabrera :
00-0497
- Miguel Bogaert : 05-0590


25 de Mayo, 2011.


Perfil del Proyecto
Centro Deportivo “Y”

En una sociedad donde la obesidad, lasitud y stress son la causa de un número de problemas de salud, como hipertensión y sobrepeso, zonas de esparcimiento son cada vez más importantes.

El doctor Félix Escaño Polanco, presidente de la Sociedad Dominicana de Endocrinología, refirió que en los dominicanos, el sobrepeso, según análisis estadísticos, afecta actualmente al 68.8 por ciento de los dominicanos y la prevalencia de la diabetes pasó de un 10 por ciento de la población a un 15.5 por ciento.

De acuerdo al informe preliminar, presentado durante el XVI Congreso Dominicano de Endocrinología, la diabetes y la hipertensión en conjunto afectan a más del 50 por ciento de la población dominicana.

En los sectores del Millón, Los Restauradores, Las Praderas, San Gerónimo y Los Prados, entre los cuales el proyecto será emplazado, áreas dedicadas al esparcimiento y ejercicio son mínimas. Según diversos estudios científicos, el ejercicio es uno de los mejores y más naturales métodos de desintoxicación, y uno de los más efectivos en el mejoramiento de la salud. Este proyecto será un lugar no solo para la prosperidad corporal, pero para el desarrollo social. No es solo un gimnasio y recinto de ejercicios, pero un complejo deportivo, social y comunitario.

Con una población aledaña de 22,230 personas, según el censo del 2002, podemos estimar que 15,294 de ellas sufren de sobrepeso, demarcando una necesidad clara para el desarrollo de este proyecto.
Objetivo General:

Desarrollar un centro deportivo eco-sostenible en Santo Domingo que provea  un lugar de congregación tanto a niños como a adultos, con la capacidad de acoger 4,000 personas por día. Se platea un proyecto cuya misión será  fomentar el bienestar a nivel físico, mental y social, mejorando la salud de sus usuarios y promoviendo el cuidado personal, los estilos de vida saludables, el desarrollo social, y la educación y capacitación de nuestra juventud.


Objetivos Específicos:

·         Desarrollar una infraestructura que incluya en su diseño el uso de energía alternativa, con el fin de crear una edificación eco-sostenible e  implantando un ejemplo estimulador en nuestra sociedad con respecto a estas tecnologías.

·         Producir espacios altamente calificados para el desarrollo  de actividades deportivas, comunitarias y de esparcimiento.

·         Proporcionar programas nutricionales, psicológicos, culturales y de enriquecimiento personal  para promover no tanto el bienestar físico del usuario, pero el mental y social.

·         Establecer eventos de  ejercitación y competencias con diferentes clubes y ligas deportivas aledañas para así expandir la  comunidad deportiva.

·         Suministrar clases de defensa personal, danza, responsabilidad social, entre otras, que directamente afecten e influyan a nuestra juventud a vivir una vida disciplinada y saludable.

Metodología:

Creado con una inversión única y total por el promotor, el proyecto es concebido dentro de un ciclo articulado y progresivo.  Luego de la elaboración del Perfil, este ciclo está definido básicamente en las siguientes etapas independientes:

El Diseño o Formulación; se definirá el programa general de actividades y los recursos necesarios para la elaboración del proyecto. Se consideraran  los criterios de calidad o de éxito del proyecto, y se presentaran recomendaciones para la mejora del mismo. Se creara un diseño preliminar para la construcción del proyecto.

La Ejecución y Seguimiento; Se pondrá en marcha el plan de ejecución y realización de operaciones con la movilización de recursos, selección de ofertas y adjudicación de contactos del proyecto. El promotor e inversionista, Ing. Nelson Crespo, y su compañía constructora serán responsables d la elaboración del proyecto.  En el monitoreo o seguimiento a la ejecución, se analizara si el proyecto ha cumplido los objetivos o si debe reorientarse. Realizándose un Plan Operativo o de Acción, el proyecto será ejecutado por DP Construcciones, utilizando las últimas técnicas y tecnologías de sostenibilidad.

La Operación; Se creara una compañía con el Ing. Crespo al mando y la opción de invitar accionistas a su discreción. Con un horario de operación de aproximadamente quince horas diarias, la administración del Centro Deportivo será delegada a un Gerente y un personal capacitado cuyo número será determinado por las necesidades y demandas del proyecto.

La Evaluación; Análisis de los efectos e impactos, la eficacia, eficiencia y pertinencia del proyecto, verificación de los logros y de las lecciones aprendidas, presentación de recomendaciones de acciones correctivas, y retroalimentación ocurrirá anualmente en forma general.  En esta etapa se examinara la calidad o éxito del proyecto. Luego de una evaluación inicial detallada a la conclusión de su ejecución, planteamos  una evaluación detallada adyacente en medio tiempo, o más frecuentemente si es necesario, con vista a mantener el proyecto tanto relevante como atractivo.


Descripción del Proyecto:

El Centro Deportivo “Y” (CDY) será un complejo de atletismo eco-sostenible,  con servicios de guardería, conferencias y gimnasio (tanto de niños como de adultos), actividades y clases de desarrollo social, filantrópicos, salud y estilos de vida saludables, además de sesiones de natación, rehabilitación, yoga, meditación, nutrición, defensa personal, danza, ballet y nutrición. Contando con una piscina familiar y una profesional para actividades y deportes acuáticos, expansivos baños con casilleros y duchas, al igual que canchas de baloncesto, voleibol y raquetaball, este proyecto será un lugar de esparcimiento seguro y accesible para los sectores aledaños, creando una fuente de actividades recreativas, competitivas y comunitarias para sus usuarios.

Con oficinas administrativas y de apoyo social, además de espacios multiusos de diversos tamaños, el CDY ofrecerá una variedad de clases de capacitación con el motivo de mejor preparar nuestra juventud para el futuro.

Incluyendo un área verde y comercial en su primer piso, el proyecto contara  con tres niveles y será construido en hormigón armado y acero, y terminado con materiales locales, incluyendo en su estética de diseño diversas tecnologías de sostenibilidad, muchas de las cuales serán importadas del exterior; paneles solares, tratamiento de aguas grises y negras,  y reciclaje, mostrando físicamente el deseo por la mejora ambiental, como su uso resalta la ambición de mejorar la salud individual de sus beneficiarios y el bienestar social de la comunidad. Utilizando estas técnicas de sustentabilidad disminuirá la dependencia del proyecto en servicios públicos con el fin de crear una entidad arquitectónica en mayor parte autosuficiente.

En la fase operativa del proyecto, los materiales o insumos que se utilizarían serán las máquinas necesarias para la realización de las actividades que se desarrollarán en el proyecto: maquinas cardiovasculares; bicicletas, caminadoras, elípticas, trotadoras, bicicletas de spinning, mancuernas. Bancas; de hombros, de abdominales, de mancuernas, barras de pesas, discos de pesas, maquinas de piernas, de hombros y de espaldas, maquinas de remos, pelotas de abdominales, radios y bocinas para música, aires acondicionados para las distintas zonas, dispensadores de agua potable, casilleros, vestidores, mobiliario de oficina, etc.

En la ejecución o construcción y la instalación del proyecto, entre los recursos humanos a emplear están: Arquitecto, Ingeniero Civil, Ingeniero Sanitario, Ingeniero Eléctrico, Diseñador de Interiores, aparte de la rama profesional estaría toda la parte que constituiría la mano de obra: ebanistas, obreros de construcción en general: de colocación de bloques, cerámicas, pañete, etc. Para la parte más técnica como instalación de acondicionadores de aire, piscina, sauna, etc., se dispondría de personal técnico específico para estas instalaciones que vendrían dados por las compañías que se contraten para la instalación de estos servicios.

En la operación del Proyecto, los recursos humanos que se utilizarían incluyen Administrador General (1), Mercadólogo (1), Contador (1), Consultor Jurídico (1), Secretaria (2), Recepcionistas (2), Encargados y empleados de las áreas de mantenimiento (3), seguridad (4), entrenamiento con pesas, entrenamiento aeróbico, entrenamiento general (15), área de monitoreo de salud (médico, nutricionista) (1), entre otros.


Ámbito Geográfico y Alcance:

El proyecto se ubicara en un terreno de 5,130 mts² en la esquina noroeste de la intersección entre las avenidas Núñez de Cáceres y Gustavo Mejía Ricart, centrado en los sectores de Las Praderas, El Millón, San Gerónimo y Los Prados. Utilizando un 60% de este terreno para la edificación, el 40% restante será usado en estacionamientos y área verde. En una localidad altamente transitada, y rodeado por entes habitacionales, comerciales y de ocio, este centro deportivo se establecerá en un nexo urbano.

Diseñado para una población de 2,500 personas, el proyecto será dirigido a un mercado  de clase media y media-alta,  ya que esta es la clase socioeconómica que predomina en esta zona. Tomando en cuenta que la competencia existente está orientada a una clase socioeconómica más alta, y dichas instituciones existentes no tienen una presencia dentro del área urbana en que se plantea el mismo,  el proyecto no amenazara a dicha competencia de forma apreciable.


Mercado Meta

Orientado  a una población de clase media, este proyecto está dirigido a la familia en general, con especial énfasis en la juventud. Según el censo del 2002 el total  personas que habitan los sectores aledaños (Las Praderas, El Millón, San Gerónimo y Los Prados) es de 23,230.  82% de estos son de 10 a 39 años de edad.

Aunque el proyecto está dirigido hacia la juventud, el mismo tendrá programas inclusivos para todas las edades,  similar a los programas de personas mayores que tiene el Body Shop.   


Situación Esperada

Después de haberse implantado el proyecto, se espera que el nivel de vida de los usuarios, tanto en el ámbito físico como en el mental y social muestre una marcada mejora.  Con el deseo de aumentar de manera positiva la calidad de vida de las personas que lo frecuenten, el CDY espera infundir la disposición y los medios para el mejor vivir en sus usuarios.

Se espera que aquellas personas que presentan problemas de obesidad se vean motivadas a combatir esta condición que pone en riesgo la salud de cada una de estas. Se ambiciona crear una experiencia donde los usuarios se concienticen y preocupen por su estado de salud, , ya que un buen estado físico hace más fácil su desempeño ante la sociedad.

También solucionando el problema de la seguridad de aquellas personas que se ejercitan y se recrean diariamente en zonas inseguras, brindándole un lugar seguro para el desarrollo de cada una de sus actividades de esparcimiento.

Marco Legal, Institucional y de Políticas:

El proyecto consiste en el desarrollo de un Centro Deportivo ubicado en la intersección de las Avenidas Gustavo Mejía Ricart y Núñez de Cáceres.

En este proceso intervienen oficinas gubernamentales y no gubernamentales como:

             Ayuntamiento del Distrito Nacional, ADN
             Liga Municipal
             Ministerio de Estado de obras públicas y comunicaciones (MOPC)
             Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales
             Institución nacional de aguas potables y alcantarillados (INAPA)
             Consorcio de Empresas de Electricidad del Norte, EDENORTE
             Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores, CODIA

Cada una de estas Instituciones y Oficina lleva un procedimiento, y unos requisitos para depositar la documentación correspondiente que se irán mencionando a continuación en orden de las Instituciones que deben ser visitadas.

1. Dirigirse al Ayuntamiento del Distrito Nacional, ADN, a buscar carta de no objeción de uso de suelo.

Para solicitar la carta de No objeción sobre uso de suelo debe dirigirse al Director de Planeamiento Urbano del Ayuntamiento, y dura aproximadamente, 15 días en proceso; debe llevar:

             Copia de título de propiedad
             Copia de mensura catastral
             Memoria descriptiva y lotes generales
             Localización
             Pago de recibió de solicitud del uso de suelo (RD$500.00)
             Fotos del entorno inmediato

2. Luego de obtener la carta de no objeción, dirigirse nuevamente al Ayuntamiento y llevar el Anteproyecto, conteniendo:

             Anteproyecto
             Carta de no objeción vigente de uso de suelo
             Certificación de aprobación del uso de suelo (viene con la carta de no objeción
             copia de título de propiedad (llevar original)
             Copia de mensura catastral
             juego de planos 11 x 17 a escala, encuadernados
             Localización, ubicación con linderos.
             Plano de conjunto, plantas arquitectónicas, dimensionadas, 2 elevaciones, 2 secciones

3. Luego de aprobado el Anteproyecto, dirigirse al Ayuntamiento y llevar el Proyecto definitivo con:

             Copia del título de propiedad
             Copia de mensura catastral
             Memoria descriptiva del proyecto
             Actas notariales debidamente selladas y firmadas (área  verde, área de equipamiento, área comercial)
             Copia del contrato de venta de terreno
             Formulario a llenar (cuadro de los solares, cuadro del diseño de vías)
             Juegos de copias de planos
             Localización y ubicación, planos de memoria

4. Ir a la Liga Municipal Dominicana con una Carta de solicitud de aprobación dirigida al Secretario vía director de la oficina de Planeamiento Urbano conteniendo:

             5 juegos de planos firmados por arquitecto y sellados por el Ayuntamiento
             4 juegos de planos eléctricos con ubicación y localización
             5 juegos de planos sanitarios con ubicación y localización
             3 memorias descriptivas sanitarias encuadernadas
             Titulo de propiedad, acto de venta o alquiler
             Plano o mensura catastral
             Resolución de la sala capitular del ayuntamiento del municipio firmada por el presidente y el secretario
             Recibo de pago del ayuntamiento.

5. Ir al Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, a buscar una Certificación de permiso o Licencia Ambiental ya que su control o monitoreo aplica a todo proyecto, obra de infraestructura, industria, o cualquier otra actividad, tanto privada como del Estado, que por sus características pueda afectar, de una manera u otra, los recursos naturales, la calidad ambiental y la salud de los ciudadanos, incluyendo sus bienestar psíquico y moral. Se exceptúan proyectos, obras o actividades realizadas para la protección de vidas humanas o bienes durante una situación de emergencia.

Requisitos a cumplir para el Ministerio de Medio Ambiente:

             Completar el Formulario de Análisis Previo y depositar un (1) original y dos (2) copias.
             Carta de solicitud de permiso ambiental dirigida a la Subsecretaría de Gestión Ambiental, en un (1) original y dos (2) copias.
             Fólder tamaño 8½ x 11.
             Cheque certificado o de administración por valor de RD$5,000.00 (cinco mil pesos) a favor de la Secretaría de Estado de Medio Ambiente y Recursos Naturales.
             Cédula de Identidad y Electoral del promotor o generales de la compañía promotora.
             Memoria descriptiva del proyecto indicativa de todas las especificaciones solicitadas en el Formulario de Análisis Previo, haciendo énfasis en cada uno de los componentes del proyecto.
             Plano de localización del proyecto a escala adecuada, acompañado de un croquis detallado con indicaciones de cómo llegar al sitio.
             Plano de distribución de las instalaciones del proyecto.
             Copia de título de propiedad (en el caso de que el promotor no sea el propietario legal, presentar contrato de arrendamiento o compromiso de venta).
             Copia de plano y mensura catastral.
             Carta de no objeción de uso de suelo del ayuntamiento correspondiente.

6. Ir al Instituto Nacional de Aguas Potables, INAPA; Consorcio de Empresas de Electricidad del Norte, EDENORTE y el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores, CODIA; con el Proyecto definitivo para pago de los permisos y solicitudes de instalaciones de acometidas eléctricas y de agua.

7. Dirigirse al Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, MEOPC a la Oficina de Tramitación de Planos OTP para buscar la Licencia de Construcción a cargo de la Dirección General de Edificaciones del Ministerio de Obras Publicas, y llevar:

             Planos sellados (Fases arquitectónicas, estructural, eléctrica y sanitaria)
             2 copias de los planos sellados
             Documentos del ayuntamiento
             Formularios
             Tasación
             Cálculos estructurales
             2 copias del plano catastral
             2 copias del título de propiedad
             Memoria hidráulica
             CD del proyecto
             Recibo de derecho de construcción del ayuntamiento
             Recibo del CODIA

Al momento de ser aprobado los planos se entrega al interesado 2 hojas timbradas por la secretaria en la cual se le específica para quien es la licencia con el numero del proyecto clase de construcción, Nombre del Propietario, Numero de Inscripción del CODIA y datos de ubicaciones personales del solicitante.

Esta carta estará firmada por el director general de edificaciones y el encargado de la Oficina de Tramitación de Planos.

Dicha licencia será vencerá a los 12 meses a partir del día de su expedición.

Una vez se tiene a mano dicha carta se pueden realizar los siguientes pasos:
A)           Arbitrio del Ayuntamiento correspondiente, según Ley 675 (2.5 X 1000 de la construcción)
B)            Impuesto sobre documentos en sellos de impuestos Internos (Ley 80-09 y su procedimiento.
C)            Tasa del CODIA (1 X 1000 del diseño + 1 X 1000 de la construcción)

8. Empezar a construir ya con todas las exigencias del marco legal cubiertas.

Estimado de la Inversión e Inversionista:

Tomando los siguientes factores en consideración:

Terreno: 5,130 mts² a un costo estimado de RD$1,200.00 por mt²  = RD$6,156,000.00.
Área verde y estacionamiento: 2,000 mts² a un costo estimado de RD$3,500.00 = RD$7,000,000.00.
Edificación: 9,000 mts² de construcción a un costo estimado de RD$26,800.00 por mt²  = RD$241,200,000.00.
Gastos Indirectos: 10% del valor del proyecto = RD$24,820,000.00.
Equipamiento: maquinaria y mobiliario deportivo = RD$2,800,000.00.

Estimamos que el costo estimado de inversión total del proyecto será de RD$281,976,000.00.

Esta inversión será realizada en su totalidad por el Ing. Nelson Crespo, dueño y gerente de OPETRASA y DP Construcciones,  utilizando el costo total del terreno y proyecto como garantía, sin necesidad de financiamiento adicional. Una reciente adición al mercado, el Ing. Crespo es el promotor e inversionista de Naco Golf (con una inversión estimada de 340 millones) y una torre residencial en la Av. Charles Summer (con una inversión estimada de 80 millones). El CDY es su próximo paso en la expansión de su portafolio.


Conclusiones:

El proyecto provee un servicio necesario tanto a la comunidad como a sus usuarios individuales. Brindado y engendrando el atletismo, el CDY promoverá una vida más completa y saludable.  Disminuyendo la obesidad e hipertensión, promulgando mejor nutrición y salud mental, este centro será un icono de bienestar para la juventud.  Con un ente arquitectónico eco-sostenible, el proyecto llena un nicho necesario dentro del desarrollo de nuestra ciudad.

Asimismo, con la colocación de paneles solares un su techo y fachada, el proyecto podrá suministrar cerca de 70% de su consumo eléctrico, con solo ciertos equipos dentro del proyecto suministrados por energía externa. Fácilmente accesible por el peatón, debido a su diseño el proyecto proveerá un ejemplo de sostenibilidad en nuestra comunidad, creando un vínculo con el parque aledaño en el cual se ubica una planta de tratamiento de aguas negras.

Sin competencia existente de su índole en los sectores contiguos, el CDY proveerá un servicio por el cual los habitantes de estos sectores necesitaban desplazarse anteriormente, previendo una mejor y más cercana alternativa a los habitantes de eta zona. 












Fuentes de Información:

Bibliografía:

Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, de Sebastián López Agudelo
Formulación y Evaluación de Proyectos, de Gabriel Baca Urbina.
Manual de Formulación de Proyectos de Cooperación, de Raúl Palomar Avilés


Internetgrafía:

www.listindiario.com
www.goldsgym.com.do
www.clubbodyshop.com
www.ymca.net
www.lacaymca.org

domingo, 29 de mayo de 2011

Idea del Proyecto, "Vista Verde"

UNIBE



FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS

ING. LEONARDO MERCEDES





PERFIL DEL PROYECTO


NOMBRE: “VISTA VERDE”
GRUPO 2








SALOMON SANZ, OMAR SANSUR, VICTORIA CASASNOVAS, CARLOS M. DESPRADEL






















Complejo de Lujo Eco-Turístico Sostenible. Jarabacoa, Republica Dominicana


1. Planteamiento del Problema

La demanda de aproximadamente 120 habitaciones en algún proyecto con estas características en la zona

2. Objetivo General del Proyecto

-Poder brindar servicio a 96,000 visitantes por año
-Ser ejemplo para los lugares con estas características geográficas, de toda parte del mundo, de este tipo de arquitectura


3. Objetivos Específicos

-Hacer un aporte de aproximadamente RD$ 1,000,000.00 en impuestos, utilizándolo para el bien de la zona
-Proporcionar aproximadamente 50 empleos a personas de la zona
-Ayudar al mantenimiento de un mínimo del 10% de las infraestructuras del entorno inmediato
-Incentivar la utilización de las herramientas de producción de energía alternativa al país


4. Metodología (Estrategia de Desarrollo del Proyecto)


El financiamiento del proyecto será realizado por el Banco Vimenca en su totalidad, con la garantía de la misma tierra.

Se buscaran para la construcción de dicho proyecto profesionales de áreas tales como arquitectura, ingeniería, medio ambiente, etc.

La operación del proyecto se pretende regir bajo un sistema de presidencia y subalternos, seleccionados por los accionistas, utilizando al máximo los pobladores de de la zona.

Se llevaran a cabo una serie de análisis de funcionamiento y financieros una vez por año.




5. Descripción del Proyecto

El proyecto llevara el nombre de Vista Verde y será un resort vacacional ubicado en las lomas de Jarabacoa enfocado al ecoturismo y al concepto de sostenibilidad. Contara entre sus mayores componentes con un hotel 5 estrellas capacitado con 30 habitaciones de lujo y un conjunto de cabañas de 20 cabañas de 2, 3 y 4 habitaciones que estarán a la venta y para alquiler. Todos que se encuentren ya sea hospedados en el hotel o en las cabañas podrán disfrutar de varios servicios, como: piscina, descuento en las actividades, un balneario, juego de salón (futbolín, ping pong y billar) y contar con buena seguridad. Todo esto con una arquitectura basada en elementos naturales como la piedra y la madera, grandes ventanales de cristal para apreciar las vistas del sitio y un acabado de 1era en hoteles de montaña. El proyecto contara también con un centro de actividades que será abierto para el uso general. Entre los servicios ofrecidos están los de tours en vehículos todo terreno, caballos, raftin y kayak. Contara al igual con un restaurante que operara en el almuerzo, comida, y cena pudiendo así integrarse al proyecto personas a diferentes horas durante el dia.x La tecnología a implantar será una que posibilite la sostenibilidad en la operación y que reduzca al máximo su consumo energético y su contaminación ambiental. Los equipos para las instalaciones y servicios están todos disponibles en el país.

Deberá contar con personal no capacitado de aproximadamente 13 empleados de limpieza, 5 seguridad y 4 mantenimiento, 6 meceros, 3 jardineros y 2 recepcionistas. Igual que de un personal capacitado que entre los que están 6 guías para los tours, 15 empleados en la cocina, 2 gerentes y 4 en la administración, para dar un total de 50 empleados trabajando en la operación del proyecto.

6. Ámbito Geográfico y Alcance

El proyecto se encuentra en el municipio de Jarabacoa en la loma de Hatillo a unos 10 km del pueblo. El terreno cuenta con 100,000m2 con una topografía de pendientes en algunas zonas y mas planas en otras. Esta rodeado de mucha vegetación y posee un clima agradable durante gran parte del ano y frió durante los meses de invierno. Se encuentra en un área poco poblada donde sus vecinos un pequeño poblado y unas cuantas residencias vacacionales. Su tamaño se puede considerar de mediano pero en relación con el mercado de la zona es un proyecto grande que piensa acoger unos 60 huéspedes en 30 habitaciones, 60 vacacionistas mas en 20 cabañas y a 50 visitantes diarios que a irán utilizar los servicios de excursiones y/o el restaurante.

7. Mercado Meta

El proyecto va dirigido a un publico de clase media alta y clase alta ( que representan a 2,300,000 personas a nivel nacional ) que gastan en turismo de 120 a 200 US$ por noche, que les guste el contacto con la naturaleza, las actividades al exterior. Es tanto para personas que deseen relajarse como para aquellos con un espíritu aventurero. Sus servicios no son enfocados exclusivamente a un publico de cierta edad sino a personas de cualquier edad y tanto a parejas, grupos de amigos y familias. La idea es atraer a personas que deseen visitar Jarabacoa en un ambiente cómodo y brindarle servicios a los vacacionistas que se encuentren en este municipio.


8. Situación Esperada
Cuando en proyecte se encuentre en operación generara 50 nuevos empleos en la zona y proporcionara a la capacidad turística de Jarabacoa con 90 habitaciones mas para recibir 180 turistas y vacacionistas. También brindara actividades para todos aquellos que se encuentren en Jarabacoa dinamizando el que hacer turístico incentivando así a mas personas a ir a este pueblo. El proyecto será un incentivo para futuros inversionistas y posiblemente generara un incremento en el valor de las tierras colindantes. Se espera que con la inserción de este proyecto las personas comiencen a ver la opción de vacacionar en la montaña como una alternativa sana, divertida y ecológica.

Correccion Perfil. Omar Sansur y Carlos Manuel Despradel

UNIBE



FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS

ING. LEONARDO MERCEDES





PERFIL DEL PROYECTO


NOMBRE: “VISTA VERDE”
GRUPO 2








SALOMON SANZ, OMAR SANSUR, VICTORIA CASASNOVAS, CARLOS M. DESPRADEL






















Complejo de Lujo Eco-Turístico Sostenible. Jarabacoa, Republica Dominicana


1. Planteamiento del Problema

La demanda de aproximadamente 120 habitaciones en algún proyecto con estas características en la zona

2. Objetivo General del Proyecto

-Poder brindar servicio a 96,000 visitantes por año
-Ser ejemplo para los lugares con estas características geográficas, de toda parte del mundo, de este tipo de arquitectura


3. Objetivos Específicos

-Hacer un aporte de aproximadamente RD$ 1,000,000.00 en impuestos, utilizándolo para el bien de la zona
-Proporcionar aproximadamente 50 empleos a personas de la zona
-Ayudar al mantenimiento de un mínimo del 10% de las infraestructuras del entorno inmediato
-Incentivar la utilización de las herramientas de producción de energía alternativa al país


4. Metodología (Estrategia de Desarrollo del Proyecto)


El financiamiento del proyecto será realizado por el Banco Vimenca en su totalidad, con la garantía de la misma tierra.

Se buscaran para la construcción de dicho proyecto profesionales de áreas tales como arquitectura, ingeniería, medio ambiente, etc.

La operación del proyecto se pretende regir bajo un sistema de presidencia y subalternos, seleccionados por los accionistas, utilizando al máximo los pobladores de de la zona.

Se llevaran a cabo una serie de análisis de funcionamiento y financieros una vez por año.




5. Descripción del Proyecto

El proyecto llevara el nombre de Vista Verde y será un resort vacacional ubicado en las lomas de Jarabacoa enfocado al ecoturismo y al concepto de sostenibilidad. Contara entre sus mayores componentes con un hotel 5 estrellas capacitado con 30 habitaciones de lujo y un conjunto de cabañas de 20 cabañas de 2, 3 y 4 habitaciones que estarán a la venta y para alquiler. Todos que se encuentren ya sea hospedados en el hotel o en las cabañas podrán disfrutar de varios servicios, como: piscina, descuento en las actividades, un balneario, juego de salón (futbolín, ping pong y billar) y contar con buena seguridad. Todo esto con una arquitectura basada en elementos naturales como la piedra y la madera, grandes ventanales de cristal para apreciar las vistas del sitio y un acabado de 1era en hoteles de montaña. El proyecto contara también con un centro de actividades que será abierto para el uso general. Entre los servicios ofrecidos están los de tours en vehículos todo terreno, caballos, raftin y kayak. Contara al igual con un restaurante que operara en el almuerzo, comida, y cena pudiendo así integrarse al proyecto personas a diferentes horas durante el dia.x La tecnología a implantar será una que posibilite la sostenibilidad en la operación y que reduzca al máximo su consumo energético y su contaminación ambiental. Los equipos para las instalaciones y servicios están todos disponibles en el país.

Deberá contar con personal no capacitado de aproximadamente 13 empleados de limpieza, 5 seguridad y 4 mantenimiento, 6 meceros, 3 jardineros y 2 recepcionistas. Igual que de un personal capacitado que entre los que están 6 guías para los tours, 15 empleados en la cocina, 2 gerentes y 4 en la administración, para dar un total de 50 empleados trabajando en la operación del proyecto.

6. Ámbito Geográfico y Alcance

El proyecto se encuentra en el municipio de Jarabacoa en la loma de Hatillo a unos 10 km del pueblo. El terreno cuenta con 100,000m2 con una topografía de pendientes en algunas zonas y mas planas en otras. Esta rodeado de mucha vegetación y posee un clima agradable durante gran parte del ano y frió durante los meses de invierno. Se encuentra en un área poco poblada donde sus vecinos un pequeño poblado y unas cuantas residencias vacacionales. Su tamaño se puede considerar de mediano pero en relación con el mercado de la zona es un proyecto grande que piensa acoger unos 60 huéspedes en 30 habitaciones, 60 vacacionistas mas en 20 cabañas y a 50 visitantes diarios que a irán utilizar los servicios de excursiones y/o el restaurante.

7. Mercado Meta

El proyecto va dirigido a un publico de clase media alta y clase alta ( que representan a 2,300,000 personas a nivel nacional ) que gastan en turismo de 120 a 200 US$ por noche, que les guste el contacto con la naturaleza, las actividades al exterior. Es tanto para personas que deseen relajarse como para aquellos con un espíritu aventurero. Sus servicios no son enfocados exclusivamente a un publico de cierta edad sino a personas de cualquier edad y tanto a parejas, grupos de amigos y familias. La idea es atraer a personas que deseen visitar Jarabacoa en un ambiente cómodo y brindarle servicios a los vacacionistas que se encuentren en este municipio.


8. Situación Esperada
Cuando en proyecte se encuentre en operación generara 50 nuevos empleos en la zona y proporcionara a la capacidad turística de Jarabacoa con 90 habitaciones mas para recibir 180 turistas y vacacionistas. También brindara actividades para todos aquellos que se encuentren en Jarabacoa dinamizando el que hacer turístico incentivando así a mas personas a ir a este pueblo. El proyecto será un incentivo para futuros inversionistas y posiblemente generara un incremento en el valor de las tierras colindantes. Se espera que con la inserción de este proyecto las personas comiencen a ver la opción de vacacionar en la montaña como una alternativa sana, divertida y ecológica.

viernes, 27 de mayo de 2011

El Perfil del Proyecto

(“Hotel Palmera”)



Sustentantes:

Marcelle Espino 07-0501

Noelia Jiménez 08-0253

Liliana Sánchez 08-0674

Cristian Vázquez 08-0678

Sergio Cross 08-0728


Santo Domingo, Distrito Nacional.

25 de Mayo del 2011.




Hotel Palmera.

1. Planteamiento del Problema.

La Ciudad de Santo Domingo cuenta en la actualidad con 16 Hoteles, con un total de 3,169 habitaciones, que cuentan con el servicio de hospedaje Comercial, destinados a usuarios nacionales e internacionales con motivos de negocios. Según las estadísticas de la TSS (Tesorería de Seguridad Social) hay una necesidad de consumo para hoteles de negocios y centros de reuniones de unos 124,544 ejecutivos por año en el Distrito Nacional. No obstante hay una capacidad para solo 5,704 usuarios al contar solo con 3,169 habitaciones y áreas complementarias de hospedaje comercial. Una cantidad de 2, 800,000 personas vienen por motivos de negocios al año según el ministerio de turismo y solo hay capacidad para 1, 311,680 de ellos.

Esto representa una demanda insatisfecha de un 46.84 % y mayor para el 2015 cuando se proyecta un incremento de un 30%.

2. Objetivo General del Proyecto.

Contribuir a la satisfacción de la demanda de alojamiento del sector turismo de negocios y empresas nacionales.

Proveer un recinto con alta codificación caribeña, desenvolvimiento espacial legible y tecnologías de punta, que evolucionen las ofertas tradicionales del mercado.

3. Objetivos Específicos.

· Determinar la demanda insatisfecha de alojamientos del sector empresarial, nacional e internacional.

· Lograr reducir el déficit de habitaciones ejecutivas en un 1.15 %

· Alcanzar una imagen corporativa caribeña.

· Generar una mayor oferta Hotelera de negocios de calidad.

4. Metodología.

Para la elaboración del perfil primero se agotó una fase investigativa basada en un estudio preliminar de los libros de Sebastián López Agudelo y Gabriel Baca Urbina.

Luego de culminada la fase investigativa se procedió a la fase de discusión, la cual se basó en extensas reuniones de trabajo discutiendo sobre la información recopilada de la fase anterior y seleccionando la información que sería útil para la elaboración del perfil.

La ejecución de la obra está a cargo de la constructora Imbert Domínguez y Asociados, bajo la supervisión de Cross Rivera y asociados. El financiamiento del proyecto proviene del capital propio de Wyndham Worldwide Corporation empresa que contrata los servicios ofrecidos. Cuenta con un capital activo de US$ 22, 000,000.00 (Thomas Lee Partners) y 37, 000,000.00 (Apollo Real State) inversionistas de la firma. De los cuales US$ 75, 000,000.00 está destinado a la inversión del complejo. Viva Wyndham es la empresa que operará ya terminado el proyecto. Ofreciendo al mercado un servicio de alta calidad frente a la competencia. El horario de trabajo será de 24 horas diarias, 365 días del año, los cuales se distribuirán en tres turnos de ocho horas y un promedio de 350 empleados.

5. Descripción del Proyecto

El Palmera concibe espacios verdes en el interior y exterior. Una filosofía ambientalista en el diseño con tecnología de vanguardia en el ahorro energético. La oferta parte de la temática ambiental y no obstante sus bienes y servicios son objeto de ello. Para la oferta se implementarían amplios espacios caracterizados por su ambiente tropical en un núcleo para negocios locales, regionales e internacionales según su alcance ante el usuario de un hotel 5 estrellas.

Para la tecnología, la característica física de techos inclinados, dobles fachadas que protegen asoleamiento y fachadas ventiladas es el esquema en términos de imagen corporativa en el Palmera.

El Palmera funcionaria con fondos propios de la firma Wyndham Hotels and Resorts. La misma entidad corporativa que atendería a la calificación del personal de aproximadamente 350 a trabajar por turno para 150 habitaciones y espacios complementarios. Contiene habitaciones y suites todas con aire acondicionado, televisión con cable/satélite, mini bar, teléfono, caja de seguridad, servicio de habitaciones 24 horas., balcón, mini bar, teléfono con 2 líneas, entre otros. En las áreas e instalaciones que contiene el hotel están salones de conferencia, salones de reuniones, club privado, restaurantes, bar, gimnasio, lavandería, piscina, jacuzzi, techos verdes, entre otros. Además contará con usos de ocio como son bar, discoteca, y casino, así también como áreas recreativas, y espacios que soporten las necesidades específicas de los viajeros de negocios como son salas de conferencias.

La materia prima es dominicana casi en su totalidad a excepción de elementos tecnológicos importados como amueblamiento y elementos de fachadas.

6.Ámbito Geográfico y Alcance.

El Proyecto se ubica en el área del caribe, en la Republica Dominicana, ciudad de Santo Domingo, en el Distrito Nacional. La República Dominicana es un país que ofrece múltiples oportunidades de negocios e inversión debido a que:

- Está ubicada en una estratégica posición geográfica que le permite acceder fácilmente a los mercados de Estados Unidos, América Latina y el Caribe;

- Su economía cuenta con el apoyo de un proceso continuo de modernización y está siendo reforzada por medidas agresivas de apertura e integración comercial

- Se desenvuelve en un ambiente de estabilidad política y consolidación democrática. Por todo eso, la República Dominicana se perfila como la opción ideal para compañías y personas de cualquier nacionalidad que buscan expandir sus inversiones.

El Terreno evaluado se localiza en la en la Av. 27 de Febrero esquina Av. Abraham Lincoln, frente al supermercado nacional. Cuenta con aproximada mente 5200 m2. En este lote se encontraba el dealer de carros Frank Guerrero Motors, actualmente se encuentra baldío.

Se promueve llegar a un usuario multinacional y expandir la recepción nacional de acontecimientos de todo el ámbito de negocios que requieran formalidad y de buena atención. Se procura ser un referente en su género físico de establecimiento hotelero.

7.Tamaño del Proyecto

El próximo análisis muestra los principales hoteles con los que se compartiría el mercado el hotel Palmera. Tomando en cuenta el número de habitaciones, las cuales entre los 16 hoteles en cuestión promedian 209 habitaciones podemos aproximarnos a la extensión del proyecto. Los consultores consideran que 150 habitaciones es un número razonable debido a la tipología del hotel, esto permite poseer un buen balance entre las habitaciones y las actividades de negocios, recreación y ocio. Analizando estudios de área de hoteles ejecutivos y adaptándolos a la extensión de nuestro proyecto estipulamos que el metraje de construcción total rondara los 30,000 m². Se estima una población de 300 empleados fijos según el turno para 420 usuarios aproximadamente.

Hoteles en Santo Domingo, Distrito Nacional

ESTABLECIMIENTOS

Habitaciones (Dic 2009)

TELEFONO

INICIO DE OPERACION (AÑO)

1.1. SANTO DOMINGO

3,139

BARCELO GRAN HOTEL LINA

217

809-563-5000

1,973

HOTEL DELTA

141

809-535-0800

1989

HOTEL DOMINICAN FIESTA

311

809-562-8222

1976

HOTEL HISPANIOLA

165

809-221-7111

1956

HOTEL MELIA SANTO DOMINGO

245

809-221-6666

1978

HOTEL PLAZA

213

809-541-6226

1,988

HOTEL SANTO DOMINGO

220

809-221-1511

1,974

HOTEL V CENTENARIO INTER-CONTINENTAL

196

809-221-0000

1,992

HOTEL Y CASINO NACO

106

809-562-3100

1,973

NICOLAS DE OVANDO

104

809-687-3101

1,975

OCCIDENTAL HOTEL EL EMBAJADOR

289

809-221-2131

1,955

RENAISSANCE JARAGUA - HOTEL

294

809-221-2222

1,987

QUALITY HOTEL REAL STO. DGO.

124

SANTO DOMINGO COUTYARD BY MARRIOTT

145

HILTON SANTO DOMINGO (MALECON CENTER)

228

JUL, 2005

HOLIDAY INN SANTO DOMINGO

141

8.Mercado Meta

El Palmeta está dirigido principalmente a clase media y ascendente, ejecutivos y empresarios e inversionistas con un ingreso promedio anual desde RD$4MM, con preferencias a un alto grado de confort, obteniendo servicios que le permita mantener su estilo de vida, sin sacrificar la calidad acostumbrada, y que contribuirán a hacer su estadía más placentera y relajada, para que no se extrañe tanto el hecho de no estar en casa. Al igual que le permita tener sus reuniones nacionales e internacionales, en salas de conferencias con la mejor tecnología, que le permita realizar sus negocios.

La correspondencia de usuario extranjero es de 22,054.48 personas por año. El usuario nacional de su clase es de 4800 a necesidad anual de esta tipología de establecimiento. Este tipo de hotel no excluye a ningún otro huésped que quiera alojarse en este hotel, mientras tenga la base económica para alojarse. Son para turistas que buscan comodidad en Santo Domingo, dándoles las mismas satisfacciones que recibe en su hogar y más. Hay que comprender que este proyecto tendrá varios tipos de huéspedes económicamente. Pero principalmente desea aplicarse para media alta.

También está dirigido a cualquier tipo de evento. El recinto estará compuestos por varios espacios que permitirán al usuario realizar actividades de diversos tipos como: Bodas, exposiciones, reuniones, charlas, conferencias, promociones, entre otras. En este caso estará dirigido al público que visita estos eventos. La unidad hotelera responde ante los gustos de lujo, confort y temática tropical, cuyo elemento es trabajo de la fisionomía corporativa de la empresa Wyndham, para esta ocasión. No obstante el sistema de áreas como la del club, el casino y el gimnasio son herramientas a dar exclusividad a la categoría del recinto, fortaleciendo las preferencias.

9. Situación Esperada.

La ciudad tendría más habitaciones ejecutivas disponibles con la calidad y e instalaciones adecuadas. La densidad respecto a la manzana aumentaría con una capacidad superior a la población de 600 personas fijas agregadas. El uso corresponde a una mayor densidad de funcionamiento turístico y comercial en el Distrito Nacional, fortaleciendo la zona céntrica de la ciudad de sus actividades primarias. El proyecto motorizara el desarrollo comercial en este punto de la ciudad, iniciando una tendencia de cambio, fomentando el turismo urbano y las actividades deportivas en el centro de la ciudad. En base a la imagen y códigos arquitectónicos propuestos, la edificación actuara como un motivador de cambio en las tendencias actuales de la construcción en la República Dominicana y de los avances tecnológicos de la arquitectura verde en el género de hospedaje comercial local y global.

10. Marco Legal, Institucional y de Políticas.

- Ley No. 10-96 que modifica los Artículos 1 y 2 de la Ley No.116 del año 1975, establece impuesto a Hoteles, Moteles, Aparta-Hoteles.

- Ley No. 541 Orgánica de Turismo de la Republica Dominicana,

o Decreto No.3133 de fecha 24 de enero de 1973 - que establece una demarcación turística prioritaria llamada COSTA CARIBE, Guía legal del turismo en la Republica Dominicana, establecida por el Ministerio de Turismo para las normativas del sector hotelero.

- Ley 64-00, Ley General de Medio Ambiente, para el estudio ambiental y la licencia ambiental por el proyecto y sus reportes anuales.

- Ley 687 del Ministerio de Estado de Obras Públicas para la licencia de construcción del proyecto.

Instituciones:

- Ministerio de Estado y de Turismo

- Ministerio de Estado y Medio Ambiente

- Corporación de Acueductos, Alcantarillado de Santo Domingo (CAASD)

- Corporación Dominicana de Empresas Eléctricas Estatales (CDEEE)

- Ministerio de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones (MEOPC)

- Ayuntamiento del Distrito Nacional (ADN)

- Asociación Nacional de hoteles y Restaurantes (ASONAHORES)

11. Costo Estimado de la Inversión y posible fuente de financiamiento.

Detalles a Invertir

Costos en Dólares

Terreno:

US$ 10, 000,000.00

Construcción de Torre:

US$ 42, 000,000.00

Amueblamiento:

US$ 20, 000,000.00

Trabajo de Gabinete:

US$ 2, 000,000.00

Costo Estimado:

US$ 74, 000,000.00

12.Empresa o Persona Inversionista.

La empresa inversionista es Wyndham Worldwide Hotels and Resorts. Por Thomas Lee Partners y Apollo Real State Advisors, una firma de inversiones estadounidense con más de 20 años de experiencia en el área de negocios por sus conformantes. Se plantea con fondos propios de Wyndham Worldwide Corporation, cuyos empleados al año 2010 ascienden a los 34,000 a nivel internacional.

Activos: 22, 000,000 millones de dólares por parte de un inversionista ( Thomas Lee Partners) y 37,000,000, millones de dólares ( Apollo Real State). Son los inversionistas de la firma.

13.Conclusiones

A partir de la competencia analizada se plantea llegar a un número pertinente de habitaciones, al igual que áreas de apoyo que logren el total confort, logrando satisfacer al usuario. El proyecto cuenta con áreas de ocio suficientemente variadas para el desenvolvimiento de cualquier tipo de clientela, al igual que áreas de negocios acomodadas con mobiliarios modernos y tecnología de punta. Además se le brindará a la ciudad espacios públicos para un mejor desenvolvimiento del peatón con relación a las inmediaciones del proyecto en cuestión. Finalmente se optará por la creación de espacios que satisfagan necesidades primordiales al usuario para incitar el flujo continuo, ya que contará con todas las comodidades y espacios necesarios para un desarrollo óptimo.

El proyecto presenta la dificultad de la importación de materia prima desde el extranjero para diversas áreas lo que incrementa los precios en algunos artículos para el proceso de construcción. La zona por lado positivo, abastece en términos de servicios, hay atención por parte de las autoridades.

14.Recomendaciones

Los empleados deberán ser conformados de acuerdo a los estatutos de Wyndham Worldwide.

De parte de la propuesta que se está consultando hay que realizar un cambio en el tamaño del proyecto del promedio de las 209 habitaciones y reducir la a 150 habitaciones. La propuesta se reduciría a menor de 18 pisos por razones técnicas.